Wohnungsübergabe beim Auszug: Ablauf, Rechte, Pflichten & Protokoll

Die Wohnungsübergabe markiert das Ende eines Mietverhältnisses – und entscheidet oft darüber, ob alles reibungslos abgeschlossen wird oder ob es zu nachträglichen Forderungen, Kautionsstreitigkeiten oder sogar rechtlichen Auseinandersetzungen kommt. Wer gut vorbereitet ist, spart am Ende Zeit, Nerven und bares Geld.

Ob Sie als Mieter ausziehen oder als Vermieter die Rückgabe Ihrer Immobilie organisieren – in diesem Ratgeber finden Sie alles Wichtige zur Wohnungsübergabe, vom rechtssicheren Ablauf über Ihre Rechte und Pflichten bis zum Übergabeprotokoll.

Der richtige Zeitpunkt ist entscheidend

Sie sind gesetzlich erst am letzten Tag des Mietverhältnisses zur Übergabe verpflichtet – nicht früher. Schlägt der Vermieter einen früheren Termin vor, können Sie diesem freiwillig zustimmen, müssen es aber nicht.

Wohnung vorbereiten: Räumen, reinigen, prüfen

Die Wohnung muss besenrein übergeben werden. Das bedeutet: grober Schmutz, Müll oder Rückstände müssen entfernt sein – eine Grundreinigung oder Fensterputz ist nicht erforderlich. Entfernen Sie außerdem alle persönlichen Gegenstände und klären Sie im Vorfeld, ob Sie fest verbaute Möbel oder Einbauten zurücklassen dürfen.

Schäden und bauliche Veränderungen

Normale Abnutzung wie Kratzer im Boden oder abgegriffene Türgriffe müssen nicht behoben werden. Anders sieht es bei fahrlässig verursachten Schäden aus – etwa gesprungene Fliesen, beschädigte Armaturen oder Bohrlöcher. Auch bauliche Veränderungen, etwa eine eigene Einbauküche, müssen grundsätzlich zurückgebaut werden – es sei denn, eine Übernahme wurde vereinbart.

Rechte und Pflichten bei Renovierungen

Nicht jede Renovierungsklausel im Mietvertrag ist gültig. Laut aktueller Rechtsprechung sind viele ältere Standardklauseln unwirksam. Als Faustregel gilt:

• Haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen, müssen Sie in der Regel auch nicht renovieren.
• Vertragsgemäße Schönheitsreparaturen wie das Entfernen von Dübellöchern oder das Streichen in neutralen Farben können verpflichtend sein – aber nur bei klarer vertraglicher Regelung.

Tipp: Lassen Sie im Zweifel Ihren Mietvertrag prüfen.

Dokumentation und Zeugen

Notieren Sie die aktuellen Zählerstände für Strom, Gas und Wasser und nehmen Sie möglichst Fotos von allen Räumen auf. So sind Sie im Fall von späteren Streitigkeiten auf der sicheren Seite. Auch empfehlenswert: Bringen Sie einen Zeugen mit.

Musterprotokoll für Wohnungen

Im folgenden finden Sie ein Musterprotokoll für Wohnungen.

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass dieser Ratgeber sowie das bereitgestellte Musterprotokoll und die Checkliste keine rechtliche Beratung darstellen. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder rechtliche Verbindlichkeit der Inhalte. Im Zweifelsfall wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Rechtsberatung.

Für Vermieter: Ihre Aufgaben und Rechte bei der Wohnungsrückgabe

Den Übergabetermin koordinieren

Vereinbaren Sie frühzeitig einen Übergabetermin mit dem Mieter. Dieser muss nicht vor Ende des Mietvertrags stattfinden. Achten Sie darauf, dass die Wohnung vollständig geräumt ist, um Mängel erkennen und dokumentieren zu können.

Zustand prüfen und dokumentieren

Gehen Sie Raum für Raum durch und halten Sie alle Auffälligkeiten im Übergabeprotokoll fest. Es ist wichtig, keine Verpflichtungen, sondern lediglich tatsächliche Zustände zu notieren. Ein unsauber geführtes Protokoll kann später dazu führen, dass Sie nicht mehr auf Mängel reagieren dürfen.

Schlüsselübergabe

Lassen Sie sich alle Schlüssel aushändigen: Wohnungs-, Haus-, Keller-, Briefkasten- und ggf. Garagenschlüssel. Notieren Sie die Anzahl im Protokoll. Fehlt ein Schlüssel, klären Sie gemeinsam, ob ein Austausch der Schließanlage notwendig ist.

Nachträgliche Forderungen

Nach der Wohnungsübergabe sind keine neuen Forderungen mehr möglich – es sei denn, Sie können nachweisen, dass ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Eine genaue Prüfung am Tag der Übergabe ist deshalb entscheidend.

Das Wohnungsübergabeprotokoll: Sicherheit für beide Seiten

Ein Übergabeprotokoll schützt Mieter wie Vermieter. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung, eventuelle Mängel, ausstehende Reparaturen und die Rückgabe der Schlüssel. Beide Parteien sollten das Protokoll am Ende unterschreiben und eine Kopie erhalten.

Wichtig: Verzichten Sie darauf, Verpflichtungen wie „Streichen der Wohnung bis nächste Woche“ hineinzuschreiben. Solche Formulierungen können als verbindliche Vereinbarungen gewertet werden.

Checkliste für die Wohnungsübergabe

Checkliste für Mieter

Diese Dinge sollten Mieter bereithalten:

• Protokoll-Vorlage
• Aktuelle Zählerstände (Strom, Wasser, Gas)
• Alle Schlüssel
• Kamera oder Smartphone für Fotos
• Stift & Papier für Notizen
• Optional: ein Zeuge

Checkliste für Vermieter

Diese Dinge sollten Vermieter vorbereiten:

• Übergabeprotokoll (ausgedruckt)
• Terminbestätigung
• Möglichkeit zur Besichtigung aller Räume
• Nachweise für bereits übergebene Schlüssel
• Bei Bedarf: Liste mit vereinbarten Reparaturen

Nach der Übergabe: Was ist noch zu beachten?

Ist die Wohnung übergeben und das Protokoll unterschrieben, endet das Mietverhältnis endgültig. Nur bei arglistiger Täuschung oder nachträglich entdeckten, verschleierten Mängeln können noch Forderungen gestellt werden. In der Regel jedoch gilt: Was nicht im Protokoll steht, ist erledigt.

Die Kaution darf der Vermieter noch bis zu sechs Monate zurückbehalten, etwa zur Deckung von Betriebskosten oder Reparaturen – wenn sie im Protokoll vermerkt wurden.

Häufige Fragen (FAQ)

Was passiert bei einer Wohnungsübergabe?

Der Vermieter prüft den Zustand der Wohnung, dokumentiert eventuelle Mängel und erhält alle Schlüssel zurück. Beide Seiten unterschreiben ein Übergabeprotokoll.

Was ist ein Wohnungsabschlag?

Ein Wohnungsabschlag ist eine finanzielle Einigung, z. B. wenn ein Mieter Möbel oder Einbauten an den Nachmieter übergibt. Die Summe wird direkt vereinbart, aber sollte schriftlich festgehalten werden.

Was schreibt man bei einer Wohnungsübergabe?

Im Protokoll werden Zählerstände, Schlüsselanzahl und sichtbare Mängel dokumentiert. Verpflichtungen oder mündliche Absprachen gehören nicht hinein.

Was kostet eine Wohnungsübergabe?

Die Übergabe selbst ist kostenfrei. Kosten entstehen nur bei Nachforderungen, z. B. wenn Mängel behoben werden müssen oder Schlüssel fehlen.

Wie läuft eine Wohnungsübergabe ab?

Mieter und Vermieter besichtigen gemeinsam die Wohnung, notieren Zählerstände und Mängel im Protokoll und übergeben die Schlüssel.

Wie lange hat der Vermieter Zeit nach der Übergabe?

Er kann bis zu sechs Monate nach der Übergabe einen Teil der Kaution zurückhalten – etwa zur Abrechnung der Nebenkosten.

Was sind typische Mängel bei der Wohnungsübergabe?

Offensichtliche Schäden wie Bohrlöcher, beschädigte Armaturen oder starke Verschmutzungen. Normale Abnutzung zählt nicht dazu.

Wie läuft die Schlüsselübergabe ab?

Alle im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel werden vom Mieter an den Vermieter übergeben und im Protokoll vermerkt.